Services
Immobiliers
Accompagnement et conseils personnalisés à haute valeur ajoutée sur comment investir en immobilier, les questions d’investissement immobilier en entreprise, la fiscalité immobilière et les placements immobiliers.
Vous vous posez des questions sur la fiscalité immobilière ? Vous vous interrogez sur l’immobilier locatif ? Vous vous demandez comment seront imposés les revenus locatifs ? Vous recherchez une défiscalisation immobilière ? Besoin d’abattement plus value ? De calcul précis en plus value immobilière ou résidence secondaire ?
Sans oublier les questions que tout le monde se pose : pourquoi et comment investir dans l’immobilier ?
Comment investir dans l’immobilier sans payer d’impôt ?
Sur un marché en pleine mutation, quels critères sélectionner pour vous constituer un patrimoine immobilier résidentiel, locatif, locaux industriels, immeubles d’entrepôt, bureaux, commerces ?
Gouvernance Family vous conseille comme si vous étiez de la famille, le professionnalisme en plus !
Notre démarche
services immobilier
Nous établissons un cahier des charges tenant compte de vos objectifs à court, moyen et long terme pour définir votre stratégie d’investissement et votre stratégie patrimoniale (transmission, donation, cession, succession).
Nous identifions les risques de marché en fonction de vos objectifs et analysons les risques de localisation, changement d’affectation, modification d’usage, fiscalité des revenus et des charges…
Nous étudions et optimisons votre montage financier (emprunt, amortissement, assurance, bail commercial) et vous accompagnons tout au long de votre négociation jusqu’à la signature des actes de propriété.
Nos accompagnements
services et conseil immobiliers
Comment optimiser la détention de l’outil de travail ?
Comment optimiser la détention de mon patrimoine immobilier personnel et professionnel ?
Etudes des avantages et inconvénients des différents modes de détention de l’immobilier d’entreprise en tant que dirigeant, en fonction des objectifs poursuivis et du contexte dans lequel il évolue. Mesures des conséquences financières et fiscales lors des phases d’acquisition, de location et de cession.
Sur quels critères et comment choisir votre syndic pour la gestion de votre copropriété ?
A quel bon moment acheter ? quand vendre un bien ? afin de tenir compte des opportunités de marché, des opportunités réglementaires, environnementales, fiscales et juridiques
Opportunité immobilière
A quel bon moment acheter ? Quand vendre un bien ?
Afin de tenir compte des opportunités de marché, des opportunités réglementaires, environnementales, fiscales et juridiques.
Comment éviter, en investissement immobilier,
abus de droit et redressement fiscal ?
Fiscalité immobilière
Quel statut juridique et fiscal choisir pour défiscaliser ? (location meublée : LMP, LMNP, location nue, loi Malraux, monuments historiques, loi Pinel, Censi-Bouvard, Girardin…).
Quel est l’impact de mes investissements immobiliers sur mes impôts (revenus fonciers, IFI : impôt sur la fortune immobilière, prélèvements sociaux)
Vous vous posez l’une de ces questions ?
Mise en scène cas pratique
Immobilier d’entreprise : propriétaire ou locataire des murs ?
I. HYPOTHESES DE DEPART
Afin d’effectuer une analyse exhaustive, nous allons réaliser une comparaison chiffrée en prenant en compte les hypothèses suivantes : L’investissement est de 300 000 € (dont 20 000 € de frais d’acquisition et 280 000 € d’immobilier décomposés de la manière suivante) :
– 200 000 € de bâti (amortissable sur 40 ans en linéaire soit 5 000 € par an) ;
– 80 000 € de foncier (non amortissable).
On est en présence d’une société opérationnelle qui relève de l’impôt sur les sociétés au taux de 28%.
Le loyer brut est de 8% du prix de revient soit 24 000 € par an (ou 2 000 € par mois).
Les charges d’occupation sont de 1 500 € par an (CFE, assurance etc.).
Les charges de propriété sont de 1 500 € par an (taxe foncière, assurance propriétaire, etc.).
L’éventuel financement à crédit serait de 300 000 € :
– le taux est de 1,50% ;
– l’assurance est négligée ;
– la durée est de 15 ans ;
– l’échéance annuelle est arrondie à 22 500 € pour nos calculs.
II. L’ENTREPRISE EST LOCATAIRE
Si l’entreprise est locataire, elle aura à supporter le loyer ainsi que les charges locatives soit respectivement 24 000 € et 1 500 € par an.
A. Pendant les 15 premières années :
1. Impact sur le résultat et l’IS qui en découle
2. Impact sur la trésorerie de l’entreprise
B. Au-delà des 15 premières années
III. L’entreprise est propriétaire (en résumé)
Si l’entreprise est propriétaire, elle n’aura plus à acquitter de loyers, mais elle devra faire face à l’échéance du prêt, mais également aux charges de propriété. Souvenons-nous que l’échéance annuelle du prêt est de 22 500 € et les charges de propriété sont de 1 500 € par an.
A. Pendant les 15 premières années :
1. Impact sur le résultat et l’IS qui en découle
2. Impact sur la trésorerie de l’entreprise
B. Au-delà des 15 premières années
IV. COMPARAISON
V. Analyse des deux solutions
A. Arguments en faveur de la propriété par l’entreprise
1. L’entreprise fait un investissement et non une dépense
2. L’entreprise n’est pas contrainte par un bail commercial ou professionnel
3. L’entreprise pourra louer le bien ou le céder s’il ne répond plus à ses besoins
4. Tant que l’immeuble est au bilan de l’entreprise, il est éligible au dispositif Dutreil
B. Arguments en faveur de la location
1. L’immeuble est à l’abri des créanciers professionnels
2. Le dirigeant se constitue un patrimoine personnel
3. Les solutions de financement sont plus souples à titre privé qu’à titre professionnel
4. L’allègement de l’actif professionnel
V. EN CONCLUSION
Il existe encore bon nombre d’arguments. Toujours est-il que la comparaison ne peut pas se limiter à un simple calcul de flux. Une analyse plus globale doit être réalisée.
Le débat entre acquérir ou louer le local professionnel n’est donc pas tranché.
Si nous ajoutons à cette réflexion d’autres dispositifs tels que le démembrement de propriété, le crédit-bail, voire le bail à construction, nous complexifions davantage les choses.
Face à autant de solutions envisageables, le dirigeant doit être guidé vis à vis des risques latents que sont l’acte anormal de gestion, l’abus de bien social, l’abus de droit fiscal et l’abus de droit social. Et n’oublions pas que les solutions les plus simples sont souvent les meilleures.
Nous avons volontairement supprimé les modalités de calcul ainsi que les commentaires développés pour chacun des arguments dans les 2 analyses financières.